Dans une décision rendue par la Présidente du Tribunal judiciaire de Paris le 5 septembre 2024, une demande de résiliation de bail commercial a été rejetée malgré des loyers impayés.
Cette affaire, qui opposait la Société Immobilière de Normandie (SIN), bailleur, à la société MURE, locataire, concernant la validité d’une clause résolutoire.
Le juge des référés a tranché en faveur du locataire, tout en condamnant ce dernier à payer les sommes dues par provision.
L’origine du litige
Le litige porte sur un contrat de bail commercial signé en 1999 entre la Société Immobilière de Normandie (SIN) et une première locataire, la société JEANNE.
Cette dernière a cédé son droit au bail à la société MURE en 2001.
En raison d’impayés de loyers, le bailleur a délivré un commandement de payer à la société MURE le 30 novembre 2023, se prévalant de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail, et demandant la résiliation du bail et l’expulsion de la société locataire.
À l’audience du 20 juin 2024, la Société Immobilière de Normandie a soutenu que la clause résolutoire devait prendre effet au 30 décembre 2023 pour cause d’impayés.
La société MURE, bien que régulièrement citée, n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu.
Le problème juridique principal : la clause résolutoire
Le cœur du problème juridique réside dans l’application de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail.
Cette clause permet, en principe, au bailleur de résilier un bail en cas de non-paiement des loyers après un commandement de payer resté infructueux.
Cependant, dans ce cas précis, le tribunal a jugé que la validité de cette clause résolutoire était sérieusement contestable.
Le tribunal a estimé que le transfert de cette clause lors de la cession du bail entre les sociétés JEANNE et MURE en 2001 n’était pas suffisamment claire et documentée.
Le tribunal a constaté que le contenu du bail d’origine n’était pas repris in extenso dans l’acte de cession, qui ne comporte aucune annexe, de sorte qu’il était impossible de vérifier si la clause résolutoire visée par le commandement de payer avait effectivement été portée à la connaissance du cessionnaire, nouveau locataire, au moment de la cession.
Le doute sur la validité de la clause a entraîné le rejet de la demande de résiliation du bail.
Concrètement un nouveau bail a bien été conclu mais le contenu du nouveau contrat conclu n’est pas précisé.
En conséquence, la Société Immobilière de Normandie n’a pas obtenu l’expulsion du locataire MURE en l’absence d’application de la clause résolutoire invoquée dans le commandement délivré.
Pas de résiliation du bail, mais paiement des arriérés de loyers
Bien que la demande de résiliation ait été rejetée, la société MURE a tout de même été condamnée à payer les loyers et charges impayés (mais à titre provisionnel devant le juge des référés).
En effet le juge des référés a considéré que l’obligation de paiement des loyers n’était « pas sérieusement contestable » et il pouvait donc, comme la loi le lui permet, accorder au bailleur créancier une provision.
La Présidente a jugé, au vu du décompte produit par la bailleresse, que l’obligation de la société MURE au titre des loyers, charges, taxes, et accessoires au 17 juin 2024 n’était pas sérieusement contestable à hauteur de 15.722,14 euros (échéance du mois de juin 2024 comprise).
Ainsi, la société locataire a été condamnée à verser à la Société Immobilière de Normandie une partie de cette somme de 15 722,14 euros au titre des arriérés de loyers, avec intérêts au taux légal, ainsi qu’une indemnité de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
Points de droit soulevés dans la décision
1. Clause résolutoire : Le tribunal a examiné la validité de la clause résolutoire en cas de non-paiement des loyers.
2. Commandement de payer : Un commandement de payer avait été délivré, mais la clause résolutoire n’a pas pu être appliquée en raison de la contestation sérieuse.
3. Provision sur arriérés : Le tribunal a ordonné le paiement à titre de provision des arriérés de loyers à hauteur de 15 722,14 euros.
Lien vers le jugement du Tribunal judiciaire de Paris du 5 septembre 2024 n°24/51174